Por Diego Pennise
En el proceso de compraventa de una vivienda, el contrato de arras suele percibirse como un mero trámite previo a la escritura. Sin embargo, es en ese momento donde se concentra uno de los mayores riesgos económicos de la operación.
En mercados como Fuengirola y la Costa del Sol, donde las señales suelen fijarse en torno al 10% del precio, un error en esta fase puede traducirse en pérdidas relevantes. En una operación de 250.000 euros, por ejemplo, la cantidad entregada asciende a 25.000 euros.
Y no es una cifra teórica.
Un caso real
Un comprador encuentra una vivienda que encaja con lo que busca. Buena ubicación, buen estado y un precio alineado con el mercado: 250.000 euros.
Visita el inmueble, negocia y firma el contrato de arras. Entrega 25.000 euros. Hasta ese momento, todo parece correcto.
El problema aparece después, cuando solicita financiación.
Lo que no se revisó (y lo cambia todo)
Al iniciar el proceso hipotecario, el banco encarga la tasación del inmueble.
Y ahí surge la discrepancia: no todos los metros construidos estaban declarados ni escriturados.
Es decir, parte de la vivienda existía físicamente, pero no constaba registral ni catastralmente de forma correcta.
Cómo afecta esto a la hipoteca
La tasación no se basa en lo que se ve, sino en lo que está legalmente reconocido.
El resultado es directo:
- El tasador valora únicamente los metros declarados
- El valor de tasación queda por debajo del precio de compra
- El banco concede menos financiación de la prevista
En muchos casos, esto obliga al comprador a aportar más recursos propios. Si no puede hacerlo, la operación no sale adelante.
El desenlace
En este caso, el comprador no pudo cubrir la diferencia.
La hipoteca no salió en las condiciones necesarias y el contrato de arras no contemplaba ninguna cláusula suspensiva por financiación ni por situación registral.
El vendedor no incumplió. El contrato seguía vigente.
Resultado: 25.000 euros perdidos.
Una situación más habitual de lo que parece
Las discrepancias entre metros reales y metros registrados no son excepcionales, especialmente en viviendas con ampliaciones o modificaciones no regularizadas.
Sin embargo, muchos compradores no verifican este punto antes de firmar, o lo hacen cuando ya han entregado las arras.
En este contexto, la fase previa a las arras adquiere una importancia crítica, especialmente cuando intervienen elementos técnicos, registrales o de financiación.
Más allá del precio
El caso pone de relieve una cuestión de fondo: en una compraventa inmobiliaria, el riesgo no reside únicamente en el precio de adquisición, sino en cómo se estructura la operación desde sus primeras fases.
Firmar un contrato de arras sin haber verificado la correspondencia entre la realidad física del inmueble y su situación registral, o sin haber condicionado la operación a la obtención de financiación, puede convertir una compra viable en una pérdida directa.
En un mercado cada vez más técnico, donde intervienen factores legales, urbanísticos y financieros, la diferencia entre una operación viable y un problema económico no siempre está en lo evidente.
A menudo, está en lo que figura en el registro. Y en lo que se revisa ,o no, antes de firmar.
En este contexto, la compraventa inmobiliaria ha dejado de ser un proceso meramente transaccional para convertirse en una operación que requiere análisis previo y coordinación técnica. La intervención de profesionales especializados permite anticipar riesgos, verificar la coherencia entre realidad física y situación registral y estructurar correctamente cada fase del proceso.
Porque en operaciones de este tipo, la diferencia no suele estar en encontrar una oportunidad. Suele estar en saber interpretarla correctamente antes de comprometer el dinero.
Diego Pennise
Analista y Broker Inmobiliario
Fuengirola & Costa del Sol
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